55岁时30年固定房贷的实用性。

你问了两个问题。首先，

我知道贷款人不能以年龄为由进行歧视，但真的有数据支持贷款人不这样做吗？

考虑到你在美国的标签，值得注意的是，《平等机会信用报告法》、《公平住房法》和《住房抵押贷款披露法》旨在防止歧视性的贷款行为。作为这些法规的一部分，贷款人必须报告有关贷款申请人的数据（包括那些被批准的人和那些没有被批准的人），监管机构基本上是在数据中寻找模式，以确定是否存在任何整体歧视。联邦储备银行会做出提交给国会的年度报告，这些报告包括对报告数据的分析–这可能是你能得到的最接近支持贷款人是否基于年龄歧视的数据。

你还问道，

假设一个人在55岁或以上时获得抵押贷款，并且有工作和足够的资产（并且正在缩小房屋规模），从财务角度来看，获得抵押贷款的利弊是什么？

利弊与你的年龄没有任何内在联系–在其他条件不变的情况下，利弊与其他年龄段的利弊应该是一样的。

当然，有些明显的事情可能不会_平等–许多人在晚年靠退休储蓄或其他投资收入生活，而不是为工资工作。如果这意味着你的收入是固定的，那么抵押贷款实际上可能比其他形式的住房更有意义，因为你的付款在贷款期间是固定的（而不是说，租房–房东可能会随着时间的推移而增加租金）。

与年轻的人相比，老年人在还清贷款前死亡的可能性也会增加。这对您的遗产在传给继承人时的影响可能也值得考虑。

在抵押贷款的过程中，贷款人通常需要收入证明，以证明你有能力在一段时间内还清贷款。对于有工作的人来说，只要提供工资单或纳税申报单就可以轻松完成。如果您已经退休或即将退休，您可能需要与贷款人合作，以确保您提供收入证明，并证明收入将随着时间的推移而稳定。一般来说，拥有大量的资产本身并不能作为收入证明–尤其是当资产具有流动性时（即储蓄账户中的现金）。贷款人会想知道你会有稳定的现金流，而只是拥有一堆钱可能风险更大，因为没有什么能阻止你在抵押贷款的第一年就把钱花光。

我今年56岁。一年前，我申请了一笔HELOC。条件是15年提取，然后10年摊还。实际上，是25年的贷款。

我一开始谈话（都是在电话里完成的，不是现场）就说我已经退休了，没有W2可以提供。

我几乎是瞬间就批下来了，银行确实做了开车评估，就这样。不考虑提前退休的问题，贷款结束时我已经80岁了，连正常退休都过了。

虽然这是针对HELOC的，但大部分银行写了抵押贷款，很快就卖到二级市场。银行关心的是细节是否正确，而不是申请人的年龄。在我的情况下，低LTV（贷款价值）已经足够了。对于购房来说，这是关键，还有买家的债务收入比。

优点–你可以住在你能负担得起的地方，甚至不用变现资产，用100%的现金买房。

Con–这是每月的义务。很多人会说，要把房贷规划到与退休同步结束。我最后一次主贷再贷款发生在我们退休的年初。我拿了15年的期限，从来没有后悔过。还剩7年，届时我们预算的15%可以腾出来。

记住，抵押贷款是有抵押的贷款。大多数30年的抵押贷款都是在不到30年的时间内卖掉房屋后提前还清的。所以，期望借款人在30年后支付最后一笔款项并不在考虑范围之内。贷款人主要关心的是：(1)借款人目前是否有能力支付月供；(2)首付金额是否足够大，以防止在经济不景气时房屋 “入不敷出"，从而给贷款人带来损失。在后一种情况下，即使是有能力继续支付的借款人，也往往会一走了之（战略违约）。缩减规模的55岁老人可能有资金支付大笔首付款，即使借款人很可能在30年内退休或死亡，抵押贷款的风险也会很小。

作为HMDA（住房抵押贷款披露法）的一部分，该国的每家抵押贷款银行都必须向政府提供有关他们所接受的每份贷款申请、所做的每项决定以及每个借款人（或潜在借款人）的人口统计特征的信息。所有这些数据都是公开的，政府本身也使用这些数据来确保银行没有基于年龄或任何其他受保护的特征进行歧视。

至于利弊，这些其实并不会随着年龄的增长而改变。很多人在制定退休计划的时候，都会考虑到在退休前把房贷还清，这样退休后需要的收入就会减少。但同样合理的是，计划在退休后有一笔按揭付款，并确保一旦停止工作，你有足够的资产来处理这笔付款。除此之外，这是一个个人偏好的问题，也是一个你在考虑什么选择的问题。

从贷款人的角度来看，抵押贷款何时办理其实并不重要；大多数贷款都是再融资、被其他贷款人买断或在30年期限前几年还清。银行总是能拿到钱的。从房主的角度来看，如果能让生活更实惠，那就通过再融资来降低付款。税费考虑后，这是便宜的钱，除非你想在生活中吝啬地把钱都留给孩子，否则就把它延长出去，然后生活。

以前，房贷利息可以抵税是房贷的一个重要优势。然而，对许多纳税人来说，扣除房贷利息已经不可行了，因为利率很低，新的更高标准的扣除额意味着标准扣除额可能超过你的利息支出和其他扣除额。(这显然根据你的位置和你需要多大的房子而有很大的不同。在我住的地方，你可以用3.5万美元买一栋房子，但如果你住的地方，入门房要50万美元，那就不一样了）。)

如果你确实使用了抵押贷款，你可以将没有花在房子上的额外现金进行投资，希望赚取比抵押贷款利率更高的回报率。然而，抵押贷款利率是固定的（除非你采取可调整利率的抵押贷款），而你在投资上获得的回报是可变的，所以你最终支付的抵押贷款利息可能会超过你投资没有花在房子上的现金。

大多数30年抵押贷款持续不到8年，就会出现预期生命周期的变化。再融资，重组，赔款，还有……反悔。银行不会介意，他们会用记分卡来批准贷款。

55岁的时候，你可能还期望在未来20年的某个时候一次性到账。

这个期限只是一个属性。您是否有一个具体的目标，通过10年内还款来达到？想想你的现金流吧。

其他国家，尤其是日本，期限更长，实际上是成立后的一段时间内只有利息。说的是现在的利息很低。

较长的抵押贷款也会释放出现金，否则可能会花费你的成本来获得。别人不会以这个利率借钱给你。

浮动利率的风险是，10年后，利率可能会更高。

框架挑战

“缩小房屋面积"的重点是卖掉现在大的房子，买一个小的房子。

虽然那个较小的房子可能有些地方很贵，但你还是不需要30年的抵押贷款。