为什么银行要你先还利息再还本金？

换句话说，就是数学。其他的答案都很好，但我想我可以补充一些具体的东西来稍微澄清一下。

考虑一个反例。假设我以1%/月的利息借了120000美元（我知道抵押贷款通常以年利率定价，但这样会使数学更简单）。进一步假设我想每月支付固定的本金，而不是固定的付款。假设我们想在10年内（120个月）还清贷款，那么我们的固定本金支付额为1000元/月。

那么第一个月的利息是多少呢？12万的百分之一是1200元，所以你的总还款额是2200元。第二个月，利息是11.9万元，所以你的付款额是2190元。以此类推，直到最后一个月，你将支付1010元。所以，你每个月支付的利息金额会减少，你的月供也会减少。

但对于大多数人来说，在开始时支付大笔款项，而在临近结束时支付较小的款项，这完全是一种倒退，因为我们大多数人随着事业的发展，收入会越来越多。16年后，我办理了1300元/月的房贷，虽然一开始对我们的现金流有点挑战，但我觉得还算轻松。

标准摊还需要每个月固定还款，但利息金额还是要随着本金的减少而减少。也就是说，随着时间的推移，支付的本金金额必须增加。

这是不对的。摊余贷款你既要付本金又要付利息。发生的情况是，您在这期间支付了该本金所累积的利息。随着时间的流逝–部分本金被还清，使你可以留下更多的本金，因为利息变少了。因此，期限越长–固定支付中的本金支付部分增长越快。

这就是摊还式贷款的工作原理。气球贷款的工作原理不同。

假设按月抵押贷款。这是一种简化，但可以说明问题。

以每月0.5%的利率借100000元。每月还款1000元。

所以，在第一个月，你将花费500美元的利息来借取一个月的全部余额。当你付款时，500元用于支付利息，500元用于支付本金。

你的新余额是99500元。现在忘记过去，忘记未来。
你借这个钱一个月要花多少钱？ 497.5元–剩下502.5元作为本金。

第三个月，我们要借98997.5元，一个月的成本是494.99元。

以此类推……

临近贷款结束的时候，当你只剩下一万块钱的时候，每月的利息部分会接近100块钱，也就是说你还本金的速度会快很多。

实质上，房贷的利息部分就是1个月的未还余额的借款成本。由于余额是（应该是！）减少的，所以支付的利息部分也会减少。

现实中，利息是每半年按期初余额计算一次。(加拿大银行-固定利率)

银行不会让你在房贷的不同阶段支付不同的本金。这是一个本金剩余多少的结果。

它的工作方式是，你总是先支付利息，然后多余的部分用来支付本金。然而在按揭的早期，利息较多，所以用于偿还本金的款项较少。在抵押贷款的后期，利息较少，所以更多的付款用于本金。

如果你不这样做–比如说，如果你早期更多的还款用于偿还本金–那么你会发现，利息并没有被全部还清。这些利息会加在本金上，也就是说你的本金不会因为你还清的全部金额而减少。事实上，效果和你先还清利息的效果是完全一样的。

银行让你每月支付当前未偿还贷款余额的应计利息。他们要的是他们的资金成本，这就是他们当初给你贷款的原因。除此之外，你还要额外支付一些钱来减少本金，否则你就要永远支付利息（这基本上就是大公司发行票息债券的做法，但我说的是题外话）。在贷款之初，余额很大，因此每个月产生的利息也很大。当你剩余的款项开始粉饰本金时，应计利息就会减少，也就是说，现在同样的款项可以支付更多的本金，从而进一步减少较低余额的应计利息，以此类推。

这背后的数学原理是金融行业几十年来的主旋律。将余额B的贷款按周期性复利率R在若干期T计算定期支付P的公式，被称为 “反向年金公式"（因为它对银行的作用基本上和你在退休账户里有同样的余额B，每期赚取R，T期需要每期取出P的作用一样），公式如下。

P = [B(1+R)TR] / [(1+R)T - 1]

你还可以用所谓的 "摊销表 "来玩 "假设"。这很容易理解，把你的余额，根据利率（年利率的1/12）加上每个月应计的利息金额，然后减去你的计划付款，结果就是你的新余额，下个月你在这个基础上重复这个过程。将这一系列的基本操作插入电子表格的行中，你可以通过简单地观察余额何时降到零以下来计算付款次数（你可以很容易地将大多数电子表格设置为减去付款金额或当前余额加利息中较小的一个，在这种情况下，当余额和利息小于计划付款时，它将降到零并保持在那里）。然后，你可以 "寻求目标"，找到一个付款，或利率，将在设定的付款次数中支付特定的余额。

如果你用下面的方式对待利息，就会更容易理解：就是你付给银行的金额，以获得银行允许现在不归还全部本金。比如你借了100万，然后银行来追这100万，你可以支付一些相对较小的金额（比如1000），这样银行就不会打扰你一个月。

现在用上面的方案，你永远不会还贷，你只需要支付利息。你也许对偿还本金感兴趣，这样你在某个时候就没有债务了。您有两个基本选择：等额支付或等额摊还。

在等额支付的情况下，你每个月支付相同的金额，其中一部分用于支付利息，剩下的用于偿还本金。由于您在慢慢地偿还本金，所以后者会减少，所以您的利息支出也会减少–因为本金越低，您要付给银行的钱就越少，这样银行就会 “多走一个月"。请注意，由于利息每月都在减少，因此用于本金的金额也在增加。

在等额摊销的情况下，您每个月支付的金额不同–用于支付本金的部分总是相同的，而利息减少的原因与等额支付相同。

所以这是很自然的–您每次付款都会偿还部分本金，所以您的债务会变小，所以您每月支付的利息也会减少，因为如果银行想要全额偿还债务，它要求的金额会变小。