我爷爷拥有十几栋公寓楼，小时候我问他怎么会有这么多公寓楼，他说他只是买了一栋，然后用它做抵押得到第二栋，以此类推。
他后来已经去世了，但他反正也不是那种会深入解释的人，所以无论哪种方式，我最后都会转向其他渠道。
我想弄明白的是，基本上是怎么运作的。你必须完全拥有一栋楼，然后才能用它做抵押品来担保贷款吗？还是有一个你必须跨越的所有权门槛或类似的东西，比如百分比？还是说，你只有拥有多少就用多少，就像贷款的价值相当于你拥有的建筑物的百分比一样？
举例说明。
我买了一套十万块钱的房子 付了两万块钱的首付。现在我想用它作为抵押物再买一套同样的房子。我可以贷款10万元，还是只贷款2万元，还是说我首先拥有的房子还不够多？
你首付两成，已经欠了八成或八万，所以你没有能力借到十万甚至两万的贷款。正如小Adv所说，银行的贷款标准确实收紧了。借出八成以上的贷款，如果你能拿到的话，会有很高的溢价。在你的例子中，你希望房产至少增值10%才能借到1万块钱。
一般来说，当你拥有某样东西时–你可以把它作为担保贷款的抵押品。这就是汽车贷款的方式，也是抵押贷款的方式。
您在资产中的 “权益 "是资产的当前公允价值减去您在资产中的所有担保债务。因此，如果您拥有一处房产，您的资产净值是其公平市场价值的100%。
当您抵押房产时，银行通常会使用一些百分比的贷款价值，以确保他们给您的贷款不会超过您现在或在可预见的未来的权益。根据贷款的类型和期限，LTV百分比在65%和95%之间不等。在2008年市场崩溃之前，你甚至可以获得超过100%的LTV，但现在不会了。对于投资来说，LTV通常会比主要居住地低，利率也会更高。
我不想把你和首付和存款混为一谈，因为这并不重要（除非你在澳洲，显然）。所以，举个例子 ，假设你有一套公寓，你把它租出去，你拥有它的所有权。让我们假设它目前的FMV是10万。你去银行将公寓抵押贷款（以该公寓为抵押获得贷款），贷款利率为65% LTV（典型的投资公寓）。你为自己争取到了6.5万美元，可以免费购买另一个单位。你现在有2个公寓，FMV为16.5万美元，你的权益为10万美元，你的负债为6.5万美元。
以同样的65%LTV抵押新单位，您将获得另一笔4.2万美元的贷款–您可以用这笔钱购买第三个单位。
当你拿着贷款投资于新买的单位时，你的资产保持不变，但你的资产的FMV会增长，由它们担保的负债也会增长。但是，虽然抵押贷款的利率是固定的（通常，并不总是），但资产的增值率却不同。现在，让我们乐观一点，为了这个例子的简单性，假设2年后，你的10万美元的公寓价值20万美元。瞧，你可以在上面再贷6.5万美元。循环往复。
你爷爷就是这么做的。
如果能知道你在哪个国家就更好了？
你的最后一点基本是对的。
通常当你购买第一套房产时，你需要先拿出一笔定金，然后再借出剩余的部分，才有足够的资金购买房产。在大多数情况下（也是大多数地方），贷款与存款的标准比例是80%到20%。这用贷款价值比（LVR）来表示，在这种情况下，贷款价值比是80%。这就是贷款额与房产价值的比例）。一些银行和贷款机构会借给您超过80%的贷款，但这通常会带来额外的费用（在澳大利亚，如果您借贷超过80%，银行会收取额外的百分比，称为贷款抵押保险（LMI），LMI会随着您借贷的LVR越高而越贵）。另外这种贷款超过80%LVR的做法，在全球金融危机后也被收紧了。
所以，如果你借的是80%的房产价值，你需要拿出剩余的20%的存款，再加上额外的过户费用（税费–在澳大利亚，我们必须支付印花税、律师或房产转让费、贷款申请费、建筑和虫害检查费等）。
如果您想购买第二套房产，您将需要再次支付同样的存款和其他过户费用。大多数人都无法在短时间内做到这一点，尤其是之前攒下的钱，现在大部分都要用来支付第一套房产的抵押贷款和维护费用（尤其是如果你以前说和父母住在一起，现在住在房产里，而不是租出去的话）。所以很多想买更多房产的人的做法是，等到房产的LVR降到比如60%以下。这是通过房产的价值上升和你的按揭付款减少按揭原则来实现的。
一旦你有了足够的，如你所说的，第一套房产的抵押品或资产，那么你就可以将你的抵押贷款再融资，用你现有房产的这些资产和你想购买的新房产的价值，基本上可以借到新房产价值的100%加上过户费。只要总借款额与两处房产价值的LVR保持在80%或以下，这应该是可以实现的。您可以通过两种方式实现这一目标。首先，您可以将您的第一笔抵押贷款重新融资，并再次借到最高80%的LVR，并将这笔额外的资金作为您的存款和第二套房产的过户费用，然后您将获得第二笔抵押贷款。第二种方法是在两处房产上进行一次抵押再融资。第一种方法是首选，因为您的抵押贷款和房产是分开的，所以如果出了问题，您不必一下子把所有东西都卖掉。
这个过程在开始的时候可能会很慢，因为您可能需要等待几年才能在一处房产上积累资产（尤其是如果您住在里面）。但随着你积累越来越多的房产，你的资产会变得越来越容易和快速，因为你的资产会增加得更快，如果不是全部的话，租户会支付你的大部分成本（如果你是积极的导向）。当然，如果房地产价格下跌，你要小心（因为这可能会大大减少你的资产，增加你的总LVR或个别物业的LVR），并有一个安全网。例如，我尽量将LVR保持在60%或以下，目前它们低于50%。