早期按揭卖出会有多少资产？

房贷四年，下面是一张表格，假设30年摊还，固定利率，每月还款，你能还多少本金。

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3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

每个月支付的利息金额可以很容易地计算出来，用利率（调整为月供水平）乘以剩余本金。

所以，例如，在6%的情况下，第一笔付款将包括(0.06/12)/*80000=400元的利息。用电子表格软件可以计算出总还款额为479.64元，所以你将用第一笔还款偿还79.64元的本金。

股本是由您支付的任何本金加上任何资本收益–投资成本的金额组成。

除非您有只付利息的贷款，否则您将从一开始就支付部分本金，但这只是很小的一部分，随着时间的推移，您支付的本金会越来越多。

如果您在4年后以与买入时相同的价格卖出，您的资产很可能少于您最初的2万美元，因为买卖成本可能会超过您在偿还部分本金时的资产。

我听说在头几年，我只需要支付按揭的利息，而不是本金

只付利息的按揭贷款_可能对你来说是可用的，但除此之外，这是不正确的。

对于还款型按揭，贷款机构会计算出（在反事实假设的基础上，利率在整个按揭期间不会改变）你每个月需要支付多少钱，以确保本金在约定的摊还期结束后降为零。那么在第一个月，本金是8万，利息是其中的某个零头，我称之为X，你每月支付月供Y，Y-X从本金中扣除。

第二个月的利息不是8万的几分之一，而是8万+X-Y的几分之一，所以第二个月的利息比X略少，但你的月供还是Y，这样第二个月本金减少的部分比Y-X略多，以此类推。最终在房贷的最后一个月，您将剩余的本金100%还清。

只付利息的抵押贷款是指（根据与贷款人的协议）Y=X的贷款。在抵押贷款结束时，您必须找到全额贷款，因为您仍然欠银行全额贷款。

如果你提前结束还款抵押贷款，那么贷款人就会用这个每月定期收取利息和每月定期还款的系统来计算你的剩余本金。然后他们会在计算出的本金上再加上管理费或提前还款的罚金。

每当利率发生变化（或者房贷发生其他变化），你的月供就会被重新计算，以仍然达到你的目标还款日，银行会告诉你你的新还款额。

作为一个数学问题，特别是复利的影响，事实证明，如果房贷是长期摊销的，那么你在前5年并没有还清多少钱。你确实还了一些东西，但是很小，以至于人们会近似的说，早几年你 “没有还清本金"，soakley给大家看了一些例子数据，这要看利率和还款期。

所以，_如果真的在前5年你只还利息（比如你选择的是只还利息的房贷），那么5年后，你的房子资产就是房子的价值减去你还欠银行的8万块钱。从另一个角度看，您的资产净值是您的2万美元预付款加上房子价值的所有增加（或减去所有减少，视情况而定）。假设你的房子价值没有变化：10万资产减去8万债务等于2万资产。

然而，如果你有一个还款抵押贷款，那么你将在前5年事实上偿还一小部分贷款，因此假设房子的价值没有变化，你的资产将超过2万。

还要注意，房子的价值不存在 "股份 "的问题。人们谈论银行拥有80%的房子，但这是不正确的（除了在不太常见的安排，如伊斯兰抵押贷款）。你将拥有100%的房子，并欠银行8万美金（减去你已经支付的任何首付）。这就是为什么房子价值的所有增减都是你的。

这是就你最新的评论提示而言的，不一定是问题。

你说。

哦，那真是太可惜了，不过也是一件值得注意的事情。所以在上述情况下，我想这4年还是租房好。

Ben Jackson的原话并没有考虑到你对本金的支付（别人已经充分说明了）。我建议你看看你的月结单，或者和你的贷款机构谈谈，看看你到目前为止已经付了多少钱（而不是看网上的表格，反正也不一定100%准确）。

具体例子：

假设你发现到目前为止，你已经支付了$X的本金。如果你以100,000美元的价格卖掉你的房子，你的口袋里会有20,000美元+X美元，再减去房产中介、过户等费用（Ben Jackson提到的费用）。这是对整数的低估，但例如，假设你已经支付了4,000美元的本金和你的费用总额8,000美元，你最终将有16,000美元在你的口袋里4年后。当然，你一开始有20000元，所以现在你实际拥有的钱更少。盈亏平衡点是principle payments = selling fees的位置，我们没办法帮你计算，你只能自己去查。即使是这个，本身也是比较初级的。从我12万的房子的经验来看，我的费用远远低于8000元，在3000-4000元左右（已经不记得准确了），而我的本金支付早在4年之前就已经达到了4000元大关。总而言之，这完全取决于只有你自己知道的变数（假设这是你目前拥有并想卖掉的房子）。

可能对你的情况有帮助的事情。

-房屋价值的提高: 如果你以12万的价格卖出, 你基本上已经有2万块钱进了你的口袋. 相反，如果你以8万块钱的价格卖出，你可能会遇到一点麻烦（你付首付的原因是为了减轻这种麻烦，首付是你的缓冲，防止你的房子贬值时欠下任何东西，但它并不总是能保护你）。 –每月支付超过最低限度的本金。如果你能做到这一点，我建议你试一试。根据Soakley的回答，你第一个月支付给本金的金额可能只有80美元，其余的都用来支付利息。如果你能多投100元或200元，那对你的本金支付有很大的改善，如果你打算长期住下去，那也是减少利息支付成本的最好办法。

4年对于拥有一套房子来说是很短的时间，但如果你规划得当，一定可以让它变得更值得。如果你不拥有，但实际上是在市场上，并认为你可能只在4年内，检查你所在地区的价格。如果它们很低，利率很低，这可能是非常有利的。房市在4年内可能会发生很大的变化，你可能会在低价买入高价卖出的情况下结束（投资者的梦想！）。

最终，你必须要计算一些数字，以弄清楚到底是租房还是自住更适合你(或者本来会更好)。

你要获得8万美元的抵押贷款。请注意，许多抵押贷款机构会试图说服你获得更高的抵押贷款，这样你就可以支付房子所需的维修费用（或去度假、买车，或在许多方面浪费钱）。谨慎的做法是获得8万美元的抵押贷款，并在你有能力的情况下对房子进行任何维修和改善，这样你就能住上更好的房子，而且房子的价值可能会变得超过10万美元。

在抵押贷款上，你支付的利息是你目前所欠的金额（$80,000），其余的付款是支付本金（你所欠的金额）。我计算了一下，如果要在30年内以每年6%的利率（每月0.5%）偿还$80,000，你需要每月支付约$480。第一个月，你的480元中有400元是支付利息，80000元只还了80元。第二个月，你少欠80元。你少付80元利息的0.5%，也就是4毛钱。所以在第二个月，你就还了80.4元。30年后，你支付的480元几乎全部从本金中扣除。

所以说 “在房贷初期，你只需支付利息"，虽然夸张，但也没那么夸张。第一个月，480元中只有80元是还款。10年后，145元是还款。20年后，264元是还款。贷款时间越长，利息越高，效果越强。按30年12%的利息计算，你每月要支付822.89元，其中800元是利息。每月还900元，意味着你在18年半内就能还清，而不是30年。

我的计算是，按30年6%计算，4年后你将欠下75,670元，而不是80,000元。因此，如果您以100,000美元的价格再次出售，您将有100,000美元-75,670美元=24,330美元。可能还有费用等，我的计算和银行的计算是不一样的，但你会多出一些钱，只是不多。