15年房贷VS30年15年还清

您的计算是正确的，如果您对15年和30年的抵押贷款使用相同的抵押贷款利率。但是，一般来说，当您申请15年按揭贷款时，【利率明显低于30年利率】(http://www.bankrate.com/finance/mortgages/current-interest-rates.aspx)。利率低的原因有很多，但主要是15年还款计划对银行的风险较小。

“为什么有人会买15年的，而不是15年内就还清30年的？

因为利率不一样。在我30年关注利率的过程中，从来没有见过这样的情况。我见过的利率差从0.25%到0.75%不等。(15年3月，我所在地区的平均利率是30年3.75%/15年3.00%)以15万的贷款来说，这样15年的还款额是1036元，30(利率较高)15年还款额是1091元。这55美元的差额可以被认为是 "弹性溢价"，因为它提供了一个选择，可以在任何需要资金的其他时期支付实际的695美元。

如果费率一样，我会抢着买30，既然不能说 "投资差额"，那我就说按节奏交钱走15，除非你有现金流的情况。配偶没工作了。你用高息贷款资助的紧急情况等等。有应急基金的建议很好，直到因为什么原因，实在不够用了。

就个人而言，我确实是选择了15年的房贷来进行我们上次的再融资。当时我已经快50岁了，为了实现无抵押贷款的退休生活，我似乎很谨慎。

如果两笔按揭贷款的利率相同，那么是的，如果两笔贷款都在15年内还清，您最终支付的利息会相同。

但是，在实际操作中，几乎所有的15年按揭贷款的利率都会比30年按揭贷款低很多。

另外，如果您打算办理30年按揭贷款，打算提前还款，请确保它没有提前还款罚款，这是银行在您提前还款时向您收取的罚款。

是的，"15年内还清 “与 "15年内还清30年 "的房贷，成本确实是一样的。毕竟，30年的摊还期只是贷款人用来计算他预期的月供，而他不知道，你是用15年的摊还期和同样的利率来计算你真正的付款。

一个因素。你能不能你想要的水平进行额外的支付，而不引起贷款机构的惩罚？大多数抵押贷款都有预付限制。毕竟.他看到自己好好的稳定的30年的现金流突然缩短了。他得出去找别人借意外的款项……

编辑：在加拿大，封闭式抵押贷款，预付费用是这里的主流；在美国，开放式抵押贷款居多 http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm 。

目前给出的答案都是正确的，但比较狭窄。

当你购买30年的按揭贷款时，你购买的是在30年内还清债务的权利。你所支付的费用取决于利率和你实际需要多长时间来偿还（还有本金和点数等等）。

就在你购买这个权利的同时，抵押人也在向你出售这个权利，他们通常会为此收取一些费用，通常是较高的利率。毕竟，他们，而不是你，将面临30年的利息风险。

不过，如果某银行有动脉瘤，愿意给你30年的贷款，价格和其他银行愿意去15年贷款的价格一样或者更低，嘿嘿，自由灵活。还不如接受它。如果你想在15年，或者10年、20年内还清贷款，你可以去做。

除了【@rhaskett的回答】(https://money.stackexchange.com/a/43233/10997)中的原因外，还要考虑到把30年的房贷当做15年的房贷来还，比只按15年的房贷正常还款要不方便得多。当你额外支付房贷时，有些贷款机构不知道该如何处理额外的付款，需要明确告诉你，额外的款项需要用于支付本金。你可能需要每个月的每一笔付款都要这样做。此外，有些贷款机构不允许你设置自动支付超过抵押贷款的款项，所以你可能需要每个月明确提交你的付款与说明给贷款机构，然后每个月跟进，以确保你的付款被正确记入。有些贷款机构对这种事情比其他机构好，在你开始付款之前，你不会真正知道你的贷款机构会有多大的麻烦。

如果你打算在15年内还清，那就直接买15年的房贷。

考虑一下15年贷款额外还款的 “机会成本"。如果你的年利率为30%，而年利率为4%，那么首先偿还30%的贷款是没有问题的。也要考虑到，如果房贷不能扣税，而你又要交所得税，那你 "省 "下来的钱就不用交税了。(即极端情况下，省下的1元钱就是赚了2元钱)。

前瞻性思维是关键，如果你现在要为别人的大学买单，那么你会希望从教育计划中支付，而教育计划的缴费是可以扣税的，钱进钱出。

在我的国家，大多数抵押贷款，不管是15,25,30年，对贷款人来说，往往能维持6-8年。人们会搬家、翻牌或重新融资。

我会选择15年的利率，但前提是我能在没有困难的情况下承受付款。也许是一个更适中的房子 ?

如果你无法承担更高的还款，你可能就有点近水楼台先得月了。

另一个需要考虑的问题是，税收优惠可以用笔来改变，但你可能还是要还款。

其他人已经赘述了15年按揭贷款会得到更好的利率，一般会低1.25%左右。较低的利率使得15年房贷比15年内还清30年房贷在财务上更明智。

所以，如果你的收入稳定，你永远不会失业，你的电器永远不会坏，你的车辆永远不需要大修，你的房子的管道永远不会爆裂，你和你的配偶永远不会生病，你没有孩子，就选择15年。或者如果你有孩子，他们恰好视力好，牙齿整齐，他们没有上大学的愿望，不参加任何昂贵的运动，他们长大后搬出去也不会要求别人帮忙付房租。

但如果其中任何一种情况都有可能发生，那么30年按揭会给你一些灵活性，让你在一两个月内恢复到正常的30年付款，以弥补短期现金短缺。现在，经济上明智的人可能会回绝这样做，因为你应该有足够的现金储备来应付这样的事情，这是很好的建议。但是，有多少人在买新房时努力维持这些储备呢？

考虑把电子表格放在一起，计算两种策略的利息成本差异。如果你在15年内还清，30年的抵押贷款会让你多花多少利息？这笔钱相当于一份应对偶尔现金短缺的保险单的成本。你想为这个保险多付几千块钱的利息吗？(这是相当昂贵的保险)

一种策略是现在选择30年的，多付的本金让你按15年的计划还款，看看生活如何，如果一切顺利，你的现金储备充足，几年后再转贷到15年的房贷。不幸的是，未来几年利率可能会上升，这使得这个策略的吸引力下降。如果可能的话，选择15年，这样你就能锁定这些接近历史的低利率。如果你担心自己的现金储备无法应付生活中的小意外，可以考虑少买点房子，或者降回30年期。

事实上，额外的付款是从按揭的后端来的。所以技术上来说，房贷只减少了一个月。但是，银行在支付最后一笔款项或要求还款时，总会重新计算摊还表。这两种情况是有区别的，但这只是一个小数目。30年的票据具有15年没有的灵活性。选一个，省钱-15年，获得灵活-30年。

为什么没有人愿意回答最初的问题？

问题不是关于机会成本或灵活性或家庭开支。这些东西都没有正确的答案，都要看个人情况。

我相信，在15年内还清30年的房贷是否会与15年相同利率的房贷花费相同，这个问题的答案是肯定的，但前提是你必须按照与你所谓的15年房贷完全相同的时间表还清。实际上，答案是NO，原因有二：一是摊还时间表；二是30年的利率永远比15年的高。

房贷的摊销方式，基本上是先付利息。对于大多数人来说，月供的大部分是贷款前半期的利息。这对大多数人来说是好事，因为在现实中，大多数按揭贷款只持续几年，之后人们再贷款或搬家，在这前几年，一个人的大部分住房费用（利息）是可以抵税的。在一个人的一生中延续这样的做法是否明智值得商榷……但这就是大多数抵押贷款的现实。

所以，除非你按照理论上15年的摊还时间表来偿还你的30年，否则你将支付更多的利息。人们普遍采取的策略是每年多付一笔月供（或更多）。当你用这种方式来偿还本金的时候，你已经支付了比15年贷款更多的利息。而且，真的，如果你有能力在贷款的头一两年就大量偿还本金，你可能一开始就应该少借点钱。

理论上，如果利率是一样的（他们不是），如果你每个月支付30岁的贷款，就像你支付15岁的贷款一样（你不会），你最终将支付同样的金额。你必须决定灵活性是否比成本节约更值得你。

举个例子：30万的房贷，利率为3.5%，15年的月供约为2150元，30年的月供约为1350元，两者开始时都会有约875元/月的利息（随着时间的推移逐渐减少）。

我想大多数人低估的是付清或接近付清的房子所带来的自由和安心……而15年比30年更实在，加上总的来说要便宜很多。

如果你能负担得起15年的房贷，又不会给你的预算带来太大的压力，那么为了财务安全，这绝对是更好的选择。

而且要小心指数基金机会成本的建议。平均来看，从历史上看，从非常长的时间来看，这可能是一个好主意，但很多人获得的回报率低于平均水平，这取决于他们购买的时间和市场在短期内的表现。围绕着你将从股市中获得的回报是不确定的，但如果你有30年的抵押贷款，围绕着你在未来30年中每个月所欠的债务是有很大的确定性的。不同的投资组合对不同的人来说是有意义的，大多数人明智的做法是在股市中获得一些回报和流动性。但是，如果有人的目标是为了借更多的钱买房，以便在股市上投资更多的钱用于退休后的生活，那么，他们其实更应该早15年实现安全和独立。