我们正在考虑在未来的某个时间点搬家，现在我们的房子有抵押贷款。到目前为止，我们已经在这里住了3年左右，我们正在考虑把房子租出去。
很明显，把房子租出去会有相关的成本：应税收入、房产的维护等等，所以如果我们把房子租出去，我们不想只收取我们按揭贷款的费用–如果这样做，我们肯定会亏损。
考虑到维护房屋/出租物业的各种成本，收取高于抵押贷款成本的最低租金是多少才合理？有没有什么经验法则可以使用？例如，假设你的抵押贷款/税金/保险费是1000美元，那么加上50%，你需要1500美元的租金来支付租金收入的税金，把钱放在最终的维修等？
很抱歉，你问错了问题。如果我拥有一套用现金购买的出租房，我是零抵押贷款。我把它卖给的人使用硬钱贷款人（收取高利率），并100%融资。所有这些对未来的租客来说毫无意义。
一般来说，会看该地区的租购比，决定房屋的售价是否让买入后再出租有利可图。
以你的情况，我理解你是想根据你的成本来决定租金。这个船已经开了。你已经拥有了。你需要在这个地区看看，看看你的房子能租多少钱。而这个数字将告诉你，你是否有能力把它当做租金，还是最好卖掉。
请记住–你没有列出一个国家，但如果你在美国，出租房产的一部分是你 “必须 "每年折旧。这是一个税务问题。您每年都会减少您的成本基础，而这一金额是对租赁收入的损失，或者可能会被用来抵消您的普通收入。但是，当你卖掉的时候，你的基础就会降低这个金额，你就会按你的基础与售价的差额征税。
编辑：看完OP的更新问题，我这样回答。有专家建议，出租房产的租金应该足够高，使50%的租金能够覆盖开支。这不包括房贷，比如1500元租金，750元用于税费、保险、保养、维修等，剩下的750元可以用于房贷，剩下的就是现金利润。
没有人能给你更多的模糊概念，因为你没有分享数据。你的税费是多少？保险费是多少？每年的园林绿化/扫雪费用？然后把每一个有寿命限制的项目，用它的寿命除以成本。例如，12000美元的屋顶在20年内是600美元。对油漆和每件电器都这样做。然后允许10%的空置率。如果你覆盖了所有这些和抵押贷款，它可能值得保留。由于你的资产为零，时间在你这边，价格可能会上涨，希望月供能削去贷款。
正如其他人指出的那样，你不能只选择一个有利的数字，然后以这个数字出租。如果你想把房子租出去，你必须以租户同意的价值来租。
比如我街上有一套房子，已经找了3年的租客。他们要2500美元一个月。这包括他们的抵押贷款，还有一点税费和维修费。它从来没有被租过一次。我家附近的其他房子一个月的租金也就1000元左右。对一个租房者来说，租一个比两扇门外的类似房子多1500美元的房子是没有价值的。
现在你可以看的是成本缓解。所以我使用的是我所在地区的数据。佛罗里达州我所在的地区的房子必须在潮湿的几个月里有A/C运行，以防止湿气毁掉房子。这可以很容易地每月100美元（通常更多）。城市要求你有水服务，即使在没有人居住的情况下，虽然成本非常小。废物也是一样，这是一个统一的费用：每月20美元。院子浇水是旱季必须的（如果你想养草的话）。这样算下来，一个月50元，一年四季都是如此。虫害防治是必须的，特别是如果你的房子有木质部分（如地板或屋顶）。即使是适度的虫害防治，一个月也要25元。房产税每月240元左右。假设你的房贷每月1000元左右。这意味着，如果把你的房子空着，将花费1435美元。
现在如果你把房子租出去，这些费用中的很多都可以 “消失"，成为租客的责任。您的房屋成本将是1240美元。让我们用10%的维修费用来垫付，然后用1,364美元。
现在让我们假设你能以每月1000美元的价格出租。请记住，所有这些价格对我所在的地区来说都是差不多的，但会根据面积和设施的不同而改变。
你的选择是让房子空着，每月1435美元，或者填满它，每月只 "损失 "240美元。请记住，在这两种情况下，你都会获得资产。
所以在这里很多人做的是把房子租出去，然后把这240美元作为投资支付。他们每支付240美元，就能获得1000美元的资产（好吧，撇开利息和费用不谈，但你懂的）。
现在对他们来说不是赚钱的工具，但随着他们年龄的增长，会发生两件事。每月240美元的 "付款 "可以还清他们的房贷，所以他们最终会直接拥有房子。然后，每月240美元的付款就变成了额外的收入。而在某些时候，他们的租房可以以（让我们猜测）40万美元的价格出售。所以他们支付了86400美元，拿回了400000美元。同时，他们还在他们的租房和他们居住的房子里建立了资产。
重要的是，这不是房东的收入来源，而是一种投资。你很可能无法以超过抵押贷款+成本+税费的价格租房，但它确实是一个很好的投资工具。
首先，让我重申一下其他人所说的租金与你的支出无关。你应该收取市场价格。
现在，这是一个快速的费用清单，你需要计算和/或估计你的特定属性，以决定是否应该出租或出售：
1.抵押贷款利息（你可能不想计算你每月支付的原则）。 2.损失的资本（如果你拿回首付，或者其他累积的资产，你期望得到的月收入）。3-10%的股本是一个合理的数字。 3.税金.一般是房产价值的2%左右，但因州甚至县的不同而有很大的差异。 4.保险.这大约是你房屋价值的0.5-1%.你应该已经有了房屋保险，但你可能应该升级到房东保险，钱稍微多一点。 5.维护.像修剪草坪和更换炉子过滤器这样的事情，你也许可以转嫁给租客.否则，你可能会聘请一个服务.此外，你还需要做年度检查和地毯护理. 6.维修.当炉子坏了或管道漏水时，您需要承担维修费用。维修费用估计在每年房屋价值的0.5%-2%之间.一个新的屋顶可能会让您退回房屋价值的10%，但可能每15年才需要一次。 7.管理费用。如果你雇佣了管理公司，他们通常会从租金中提取一定比例的费用。 8.升值/贬值.这实际上是一种收入而不是支出.房子往往会随着通货膨胀而升值.美国的通货膨胀率往往是每年3%左右.然而，在市场不好的时候（例如2009年），房价可能会急剧下降.
如果你把以上所有的费用加起来，比市场租金高，你就应该卖掉，如果以上的费用低于市场租金，那么你就需要考虑利润率是否足以证明你的麻烦和风险。
我想你是想弄清楚什么是你的盈亏平衡租金，这样你就可以决定以目前的市场价格出租对你来说是否值得。
这很难确定，因为未来的估值是不确定的。不过你可以做出粗略的估计。最不确定的部分可能是资本增值或折旧（您的房产价值的增加或减少）。这通常是一个相对较大的数字（对计算很重要）。价值是不确定的，因为它取决于对住房市场的预测。未来的利率或经济状况很可能在决定您的房屋未来价值方面发挥重要作用。显然，还有许多其他成本需要考虑，如维护、税收和保险，其中一些可能是通过托管并包括在您的抵押贷款付款中。在收入方面最大的不确定性是租金水平和入住率。前者是可以合理预测的，后者则较难预测。
建议你做一个电子表格，把它们都列出来，并注明误差范围，以便了解一些情况。
你在抵押贷款上支付的绝对金额是一个红色的鲱鱼，类似于汽车经销商问你你能承受多少付款。这不是相关的。相关的是所有付款的净现值与您得到的回报的关系。
请注意，评估你的资本成本的一个问题是，你的机会成本是多少，也就是说，如果你没有把钱绑在房地产上，你能用它在其他地方赚到什么？这并不是真正的资本成本的一部分，但它是需要考虑的。
还要注意的是，抵押贷款的月供总额对你的计算没有用，因为很大一部分付款很可能是为了偿还本金，因此对你来说并不代表真正的成本（它实际上只是一种转移–减少你的银行余额，但增加你的房屋资产）。利息部分对您来说是真正的成本。
我只是想对其他答案补充一个因素。维护等费用并不是融资成本的一小部分–它更可能是房子价值的一小部分，也是房子年龄的函数。如果你说你每25年需要更换一个屋顶，而这需要10000美元（显然取决于房子的大小），那么你需要每年留出400美元用于屋顶维修。其他费用（油漆、地板、厨房、浴室、热水器、暖气、空调、院子维护等）也可以用同样的方法大致估算。一个 经验法则是每年房子价值的1% 来覆盖所有大件维修。如果你付4%的房贷，就会增加25%的储备；但如果利率上升，这个分数可能会更小（我记得我付了10%以上的房贷……）。
一般来说，保留房产以获得长期租金收入（有升值潜力–但价格可升可降）是否是个好主意，很大程度上取决于你预测未来成本和价值的能力。如果你有一个可变的抵押贷款，这将是很难做到的。
你的推理是反过来的。正如其他人指出的那样，你不能不顾市场，只决定收多少钱。让我解读一下经济学101，来强调为什么你也不应该这样想。
你可以把像你的房子这样的出租物业（同样的道理通常用酒店房间的例子来解释）看作是一系列易腐烂的商品。你的房子代表了1月份租金（1月份一过就会消亡）的潜在销售，再加上2月份的租金等。
你的方法是计算总成本（拥有该房子的所有固定成本和可变成本，以及具体租房的相关成本），并在这段时间内平均，这样你就知道至少要多少钱。
假设你只是想把它租出去，而不是卖掉或者让家人住在那里，你不能这样想。你平均下来的那些成本，大部分都是经济学家所说的沉没成本。你已经产生了房贷成本，它们不会受到你租或不租的决定的影响。这些成本与你的决策过程是**无关的。你只需要考虑边际成本：那些你租房时有的额外成本，但不租房时没有。
看看该地区出租类似房产的市场价格，并将其与你的边际成本比较。只要它们高于你的边际成本，就把它租出去。这并不意味着你一定会盈利，但意味着你一定会比你唯一的选择不租房的亏损少。
同意前面的帖子，这个问题用词不当。
-但是-
Clark Howard确实说过，你真的需要拿回90%的按揭付款。记住，你每个月支付的本金都会增加你的净资产，每个月都会比上一次付款多一点钱。同时，这也是一个很好的对冲通货膨胀的方法，在几年内的某些时候，你会达到收支平衡。