当我用现金15.5万美元买下我的公寓时，我自己付了4万美元，我父母借给我11.5万美元。我们的协议是，当我最终出售公寓时，我的父母将获得销售总收益的75%。
我每个月付给我父母500美元，我以为我是在建立公寓的资产，但似乎不是这样，因为我拥有的资产永远不能超过25%。对了，我还负责所有的房产税、保险和公寓费。物业税每年约3500美元，公寓费每年接近4000美元。没有他们的同意，我也是不允许出售房产的。
我觉得如果我永远不能在公寓里建立更多的资产，这其实不是贷款。我是不是遗漏了什么？是否有类似的交易，或者我被我的父母骗了？如果有，我应该怎么做？
请大家帮忙。我开始觉得自己可能被家人背叛了。
这有点不寻常，但我认为财务条款从表面上看并不完全不合理。
你所描述的情况类似于_只付利息的贷款，你每月支付的款项只够支付利息，而全部本金则在指定日期（本例中是指公寓出售的日期）作为一次性 “气球付款"。你的月供500元，本金11.5万，相当于年利率5.22%，至少不是完全高利贷。如果你有足够的收入和良好的信用，使用传统的抵押贷款，你可能会支付低至3%的利率–但从你所说的情况来看，我不知道情况是否如此。你是因为无法从银行贷款才做出现在的安排吗？
这里的主要区别在于，气球付款不是固定的11.5万美元，而是 "销售总收益的75%"。如果公寓最终以15.5万美元的价格出售，那就是116250美元，所以这对他们来说略微有利（假设 "总收益 "指的是 "在扣除买卖双方房地产经纪人的佣金或任何其他销售费用之前"），因此对你来说略微不利。如果公寓升值，那对他们来说更多的是赢，而对你来说相对损失更大。但也有可能公寓的价值会下降，在这种情况下，这种安排比固定的气球付款对你更有利。因此，这种交易确实可以防止你从房产价值的任何收益中获得更大的份额，但它也有助于使你免受任何损失。这一点很重要，要记住。
还有一个问题，就是需要他们同意才能出售。这是个潜在的问题–通常在共同所有权计划中，任一业主都有权要求被买断或强制出售。我想这取决于你认为在合理的情况下，你的父母是否有可能同意，或者坚持持有该财产，而不是你的最佳利益。
你这样的安排确实没有建立资产，如果你认为你有，那你就错了，或者说被误导了。但让我们将它与其他选择进行比较。
如果你有资格申请传统的30年固定抵押贷款，月供会略低（484元），而且你会建立一些资产，因为你的付款会减少本金和支付利息。但是30年的贷款一开始建立资产的速度很慢–7年后，您只需支付约2万美元的本金。
如果我们假设5.2%代表了你在其他情况下根据你的信用度支付的利率，那么你的月供将是631元。所以相比之下，你每个月有额外的130美元，你可以把它存起来，或者投资于任何你想投资的东西–你并没有被迫把它投资于你的房子。
请注意，无论哪种情况，你还是要自己支付公寓费、房产税、保险和维修费。所以我们不妨把这些排除在考虑范围之外。
也许您可以根据自己的收入和信用记录，找出其他的选择–也许可以尝试从银行获得传统抵押贷款的利率报价。然后，您就可以在考虑到以下因素的情况下决定怎么做。
您的财务状况；您能承受多少月供？
您与父母的关系；他们是否会理智地重新谈判？他们一般会尊重你的意愿吗？如果您试图退出交易，是否会损害你们的关系，这对您有多重要？
–你到底在多大程度上_想为这套房产的权益付出代价？你真的相信这是一个好的投资，并有证据支持吗？
您的选择包括： 1:
尝试向你的父母重新协商贷款条款
尝试 "再融资 "贷款，从银行贷款，并向你的父母支付一些约定的本金
尝试强制出售公寓，并搬到另一栋房子，以其他方式融资
咨询律师，以确定你与父母的协议在法律上是否可执行。例如，他们是否对房产有留置权？
“撕毁 "可能过于强烈，因为它意味着意图–我希望这只是糟糕的逻辑或术语。
我会说更好的协议是。
你100%拥有这栋公寓，然后通过私人抵押向他们借75%的钱。当你卖掉公寓或再融资时，他们会得到全部的钱。 - 你只保留25%的股份，但把500美元称为 "租金 "而不是 "贷款付款"。他们实际上只是购买了公寓75%的股份，并向您收取租金（最好是市场租金的75%）。你可以决定是把税费也分了，还是全部付清，租金也相应减少。
向家人/朋友借钱总是有风险的。如果你和你的父母都能适应这种情况，并且能够可靠地记录任何时候欠了多少钱（以及500元/月的利息有多少），那么贷款可能是一个不错的选择。如果不是，而且你的父母不需要贷款的收入来源，那么我会推荐第二种选择，因为它更干净。
在任何情况下，确保一切都以书面形式进行，并遵循适当的法律程序（就像你从银行借钱一样）。这意味着要么向县里申请抵押贷款，选择1，要么让双方都在契约上，并以书面形式确定所有权比例。
拓展一下@fishinear和其他一些人的说法。
唯一的看法是，父母已经投资 ，因为父母最后得到的是房产的%，而不是原来的贷款额加利息。是投资，不是任何形式的贷款。
有一种理解方式是想象20年后，房产增值三倍（或减半）。父母的参与就好比他们投资了75%的房产所有权，而上级的参与就好比25%的房产所有权。
请注意，在贷款的情况下，有一个（可能变化的）未偿还的贷款余额，可以用来结束贷款（偿还贷款），并且有一个约定的利率，根据未偿还的余额计算–这些都不适用于这种情况；此外，在贷款的情况下，没有房产的%：虽然房产可以用来担保贷款，但这不是所有权。基本上，由于这种情况不具备贷款的特质，但又具备投资的特质，所以父母购买了%的房产所有权。
父母已经投资了75%的房产，而上家是以租这75%的房产从他们那里获得的。
-500元/月 + -他们应承担的房产税：75%/3500/12=218.75元/月 + -他们应承担的公寓费：75%/4000/12=218: 75% 4000/12=250元/月 + -他们应承担的保险费未透露 比如说75%的700/12=43.75元 + -也许他们应承担的维修费未知
上诉人为父母75%的房产支付的总租金是1012. 50元/月，
该房产75%的租金标准为1012.50元/月，相当于整个房产的租金价格为1350元/月。
这种安排只有当整个房产的公平市场租金价值为1350元/月时，对双方都是公平的；当房产的公平市场租金价值较低时，对上家不公平，当房产的公平市场租金价值较高时，对父母不公平。
当然，_房产的公平市场租金价值是随时间变化**的，所以整体的公平性需要了解一段时间的租金价值。
我觉得如果我永远不能在公寓中建立更多的资产，这实际上不是贷款。我是不是错过了什么？
不，这不是贷款。你和你父母是共同投资房地产。进一步说，你是在向他们出租他们的那部分投资。
相比之下，如果是贷款，你从一开始就拥有该房产100%的所有权，所以你作为业主，无论贷款是否还清，都会看到所有的上/下行，因为房产估值会随着时间的推移而变化。借款人欠的是贷款余额（和利息），而不是某%的房产。贷款可以用房产作抵押（使用留置权），但这与所有权完全不同。通常情况下，贷款有一个付款时间表，随着时间的推移，贷款余额会逐渐减少，以便您最终还清贷款。有了贷款，您可以通过两种方式获得权益%–您直接拥有的、自由的、清晰的金额，（1）随着时间的推移逐步还清贷款，这样房产的未支配部分就会增加，（2）如果房产的价值随着时间的推移而增加，权益%的收益就是您的（不是贷款人的）。但是请注意，合法的所有权从一开始就都是100%是你的。
我的父母用这种不让我建立房屋资产的交易来骗我吗？
你可以通过比较1350美元/月的价格和房产在一段时间内的潜在租金（这将是一个范围或曲线，有房地产网站（如zillow.com或redfin.com，其他）帮助估计公平市场租金可能是多少）来评估你是否被骗了。
是否有类似的交易…？
直接贷款的话，借款人从一开始就拥有100%的合法所有权，只是房产为贷款提供担保。而共同投资的话，从一开始就有一个所有权%的划分，是固定的。
同时进行投资和贷款的情况是不常见的，在这种情况下，它们之间的设置是逐渐变化的。投资和贷款当然可以一起做，但通常会作为完全独立的合同来做，一个贷款，一个投资，两者之间不会随着时间的推移而调整。
同时做投资和贷款是不寻常的，但我想肯定是可能的；但这里的情况不是所描述的那样。我不知道有哪种合同是同时做这两件事的，以便随着时间的推移接管股权/所有权/投资，同时减少贷款余额。也许有些形式的出租到拥有的工作方式，一些东西研究 - 仍然，通常出租到拥有的意思是，直到租客拥有它100％，房东拥有100％，而不是随着时间的推移逐步％转移（逐步转移将意味着长期的共同所有权，这是大多数房东不愿意做的事情）。)
转让任何特定百分比的房地产所有权通常需要向县政府提交文件，并可能产生费用。我不知道有哪些县允许一次备案就可以逐步转让%的所有权。不过，法院还是可以尊重在县级备案之外进行这种逐步转移的合同。
如果是这样，我应该怎么办？
向父母说明情况，尤其是，无论租金标准如何失衡。自己决定是否要租房与买房，以及在哪里租房（该房产或其他）。如果你的父母是公平的人，他们应该愿意协商。如果不是，你可能需要一个律师。
我怀疑律师能够找到几个问题来质疑合同。
其他条款也很重要，即总收益与净收益（如其他人所指出的），因为出售房产需要向房地产中介支付%的费用，还可能需要缴纳一些税费。
正如其他人所指出的，如果房产最终失去价值，也可以考虑在内。
对于判断这种特殊情况的公平性来说，向银行贷款是否比从父母那里租75%的房子更可取并不重要。此外，贷款利率并不影响这种租房情况的公平性（当然，利率也会影响到确定各种投资方式和保障住处的方法，如租房与买房之间孰优孰劣）。
由 @Scott 提供：如果你的父母认为这是一种如上所述的投资安排，那么你需要向他们说明，向他们支付的款项是否算是 “买断 "他们的份额。这将使您能够从该安排中获得您所寻求的股权。
@Scott: 条款必须（或已经）宣布，这将涉及到指定一些时间表和/或利率。它必须经过协商；这不是可以假设或不声明的东西。– 埃里克：条款必须（或已经宣布）；这将涉及到具体的时间表和/或费率。
你完全被骗了，伙计。假设你住在这栋房子里10年，可以获得正常的30年按揭，房价平均每年3%，你可以获得3.8%的按揭，所以你的月供是560元一个月。每月60元的差额在10年内就是7200元，因为你是用传统的抵押贷款，所以10年后你会欠下93500元。除此之外，房子还会升值47000元。你必须把其中的35500元给你的父母。所以通过避免普通贷款，你要多花49000元。
如果我对你的情况理解正确的话，那么公认的答案是极其误导和不正确的。你和父母的安排绝对是不合理的。
这绝对不是“类似于只付利息的贷款"。在只付利息的贷款中，就像你从银行获得的贷款一样，你会借出一笔钱，你要在未来的某个时间，或者在你卖掉公寓的时候偿还。但你偿还的是原始金额** ，而不是出售时的财产价值。为了获得资金，您需要向银行支付利息。银行从利息中获得利润。房产只是在您无法支付利息的情况下作为抵押品。
另一种观点是，你的父母出于投资的原因购买了你的公寓（份额）。在这种情况下，他们希望能从房产的增值中获得利润。这看起来最像你的情况。当然，这对他们来说风险更大，但这就是他们选择签约的原因。但在这种情况下，向你收取利息也是不合理的，因为这意味着他们将获得双倍的利润。
那么500元的月供怎么算呢？如果是利息的话，那么一年的利息大约为5.2%。在我生活的地方，现在即使是银行的只付利息的房贷，也是极高的。但我不住在美国，所以不知道那里是否如此。
我觉得你的情况，这500元只能看成是_租金。对于你的情况是否合理，我无法从这里判断。对于这样的公寓来说，应该是合理租金的75%。但是这样的话，你父母也应该站在75%的物业维护费用，你没有提到，还有大部分的物业税和保险费。
总之，不，这不是一个合理的安排。你最好是想办法向银行抵押贷款，然后用贷款买断你父母的房子。
是的，你被骗了。最后，你将支付公寓的全部价格，但仍然只拥有25%的股份。你父母在房子里的股份应该随着你偿还贷款而减少。现在的情况是，他们免费得到了你公寓75%的股份！！。
首先，我不认为你父母在骗你，但你应该把协议写下来。事实上，你从来没有拥有超过25%的股份，这并不重要。如果公寓的价值在增加，你实际上是在建立股权。你的股权份额只是没有增加，但也不会减少。比如说，如果现在公寓价值30万，你就有7.5万的权益。当然如果价值在减少，你的权益也在减少。
如果你每月支付500美元的利息（如上文中OP所澄清的），而你又没有书面协议，如果你在美国联邦或州的纳税申报中逐项扣除，你很可能无法将这笔付款作为抵押贷款利息，因此你可能会失去合法的税收减免（假设你的收入足以逐项扣除）。他们需要每年给你适当的国税局的按揭利息表格（1098表格）。而且，他们必须在报税时将每月500美元作为利息收入。有一个书面和签署的合同，消除了混乱和潜在的伤心误解的未来 - 和它听起来像你已经经历了一些怀疑和混乱的现在。你的利率似乎在市场利率范围内，对于纯利息贷款。
假设你现在想买下你父母的公寓份额。你会支付115,000美元，还是要进行评估才能知道这套公寓现在的价值？如果你不能回答这个问题，你需要把这个问题写下来，这样你们就不会有一天因为这个问题而发生争执。如果公寓已经大幅升值，而你只需要支付11.5万美元，那么这对你来说是一笔甜蜜的交易，因为你将以比它的价值低得多的价格买下一个更有价值的房产。如果这是协议，而且房产在升值（不保证，尤其是公寓），那么你基本上是在建立资产。如果房产的价值在下降，而你又确实想卖掉它，那么你就不用支付11.5万美元，他们最终只是得到了他们75%的份额，这将比他们投资的11.5万美元要少。你们两个人都会损失一些投资，但你会享受到那些年住在漂亮公寓里的所有好处，而他们不会。他们承担的风险肯定比你大。
其次，如果你有4万元现金存款，你的父母可能把你养大，有一定的理财意识和工作能力，所以我乐观地认为他们对你的未来是有好的打算的。当你去要求签订书面协议的时候，要以这种心态来操作。
接下来，阅读一下关于股权协议的内容。有许多模式将有助于为你的决策提供参考。但是，你应该请一位房地产律师来帮助你起草一份对双方都公平的协议。
我在我的第一套联排别墅的股权份额协议中。这是一种常见的做法，而且不会花那么多钱去制作一份。能把它做好就值得花钱了。
基本上，你用4万美元购买了该公寓25%的产权，你的父母又用11.5万美元购买了该公寓75%的产权。我们想象一下，住在公寓里的不是你，而是某个不相干的人在付房租。
你每年要交7500元的税费，加上每年6000元，所以有13500元离开你的钱包。如果一年15500元是合理的租金，那么税费就会从其中支付，就会剩下8000元，你可以得到其中的25%=2000元。如果你是正式 “出租"，你每年要交15500元，拿回2000元，同样有13500元离开你的钱包。所以，你的经济状况和你支付15500元租金的情况完全一样。
问题。你的公寓一年15500元还是每月1290元的租金合适吗？如果邻居租了他的公寓，他或她支付的租金是1,290元多还是少？你是否可以用同样的钱租到同样的地方？如果1,290元是正确的租金，那么你就可以了。如果租金应该更低，那么你就多付了。如果租金应该更高，那么你就赚了。
请记住，如果未来租金上涨，你也会赢。
应该在你买公寓之前就已经调查清楚了，而不是现在。你大概是个成年人了。你的父母显然已经让你有可能以可能低于租金的价格（但我不知道你所在的地区，所以不能说）拥有自己的屋顶。从他们的角度来看，他们可能是在帮你的忙，同时给自己一个投资机会。否则，他们会用这笔钱做什么，回报率是高还是低，风险是大还是小？否则，你会在哪里，如何生活？更重要的是，如果你不能和他们谈这个问题，你的问题比钱更大。
你是在美国吗？
有没有什么书面协议，说你父母付给房子的钱是贷款，要还的？
我假设房契是在你的名下，你父母对该房产没有任何的留置权？
在美国，只要没有留置权，你的父母也没有抵押贷款，那房子100%是你的。现在我认为你仍然欠你父母的钱，但如果没有某种合同，这听起来像是一笔无息贷款，你将以500美元/月的利率偿还。
你的父母可能会试图起诉你，如果发生这种情况，我建议你找一个房地产律师。他们不太可能打赢官司，因为没有任何文件，即使有，也不太可能成立，因为这对他们（你的父母）非常有利。
现在，如果你的父母被列入抵押贷款名单或以某种方式对房子有留置权，你有一个更大的问题，因为他们在技术上拥有（或至少有利益）财产的一部分，当你决定出售房子时，你将不得不涉及他们。
我无论如何都会去找律师。这是你父母在做的一种骗局。确保它是你的名字只有在建筑物的标题，如果它是，那么你有一个主要的情况下，对他们。这是一种形式的股权骗局，在那里你是不是真的要赚几乎没有任何钱。一旦你付给他们的钱对贷款合法他们的利益需要减少根据你说的。绝对要咨询律师!
这取决于销售价格，但如果我们可以假设该物业将被出售的利润，他们得到一个相当甜蜜的交易，你的费用。他们都得到了大约5.2%的利息，再加上任何财产增值的大部分。
我会说，公平的是其中之一。
1，他们支付75%的税费和公寓费（你是唯一受益于水电费的人，所以这都是你的责任），他们得到75%的销售总额，或者 2，他们把利息成本转嫁给你。他们把他们提供的资金的利息成本转嫁给你（假设他们必须借钱，5%听起来确实很合理），但在销售时他们只能拿回他们的原始本金（11.5万），即 3。他们的操作就像真正的抵押贷款一样，你每个月给他们支付利息加上一部分本金，在出售时，他们只能拿回本金的余额（少于原来的11.5万）。