我是该用现金买房，还是用贷款买房，剩下的钱用来投资？

问问你的投资者朋友，如果你已经拥有了这套房子，他们会不会建议你为了投资其他地方而去抵押贷款。如果不会，请他们解释一下，在买房当天办理抵押贷款和后天办理同样的抵押贷款的区别。

我想你对第2点有误解：

实际上，第一年的房贷成本将远远高于名义上的约3.5%的贷款利率。

不，你的贷款利率是指你支付的利息与未偿还余额的关系。在月供不变的按揭贷款的第一年，是的，你要支付更多的利息(占你的月供的百分比)因为你的未偿还余额较高_。你在第一年支付的利息将略低于你的贷款余额的3.5%（因为你的本金也在逐渐减少）。

所以，是的，你可以通过投资股票赚取比你支付的房贷利息更多的3.5平均。

差别的地方在于风险。偿还债务（包括抵押贷款）实际上是一种无风险的投资，因为你的利率是有保证的。股市中的收益是不保证的。有些年份你会获得30-40%的收益，有些年份你会_失去30%。当投资是借来的，并绑在房子里，市场的崩溃可以使一个看似万无一失的计划跪下来。当你的房子是付了钱的，你就不愁在熊市中失去房子。

（我敢打赌，2008年很多 “聪明的投资者 "在杠杆投资崩盘的时候失去了自己的房子）

另一个区别是流动性。如果你的房子被抵押贷款绑住了，那么就很难卖出去，如果市场价值下降，就会有被套牢的风险等等。现金流也是很重要的，因为你每个月都会被要求支付抵押贷款。如果你陷入现金紧缩，你可能会发现自己在挖掘投资，减少未来的收益，并触发潜在的资本利得税。

的确，你可能会因为抵押贷款利息而获得税收减免（虽然你说的没错，现在你不能逐项计算的可能性更大），但是你也可以通过投资于税优账户，如退休账户和教育IRA来获得税收减免。

一个更明智的计划是支付现金买房，将你_要花在抵押贷款上的金额进行投资，让它成长，然后安心睡觉。

我想你是对的。

然而……除非(1)你非常有钱，或者(2)房子非常便宜，或者(3)你用另一个房子的收益买一个房子，那么用现金买就会抹去你相当一部分流动资金。

所以我才会去按揭，并计划在10年内还清。

编辑：人生就是一个平衡的过程，变得现金匮乏几乎和跗骨之蛆一样失衡。

我觉得看数字很重要。

我们来考虑一下10万元的房子。

**情况一。

在这种情况下，风险是把所有的鸡蛋放在一个篮子里。很多人在提到房子的时候都会用 “投资 "这个词，但这是值得商榷的。出租房是一种投资。主要住宅？我个人认为不是。没有什么事情是需要你的房子升值的。如果发现明年你的房子值10万，那么你已经因为通货膨胀而亏损了。如果价值下降，你损失更多。在15年结束时，在没有额外投资的情况下，你只是拥有了房子的价值，而不管它是涨还是跌。

情况二：20%首付

假设你首付2万，投资8万。你得到了15年的贷款，你还欠着8万块钱的房子，利率是3.25%。

在贷款过程中，你总共要支付10.2万（四舍五入）。所以2.2万的利息。

假设8万美金的投资年收益为8%。15年后，将增长到23.4万

平事

在案例2中，你可以说你每个月的付款都算作额外的投资，这在案例1中是不存在的。为了使情况1公平，我们假设你每月投资450元，即每年投资5400元。我懒得按摊销表上说的来分。每年一次性投资，获得和案例2的投资一样的利息（8%），这样算下来就是14.7万。 比案例2中你的投资少了8.7万。

所以你为自己节省了2.2万的利息成本，却错过了8.7万的收益。或者反过来看情况2，你接受了2.2万的风险，你赌15年的收益大于这个数额。只要市场表现好于你的利率，前期大额投资的收益总是更好。

结论

最终还是要看你买房的 "后天"。在情况1中，你有房子，没有投资。在情况2中，你有一大笔投资，马上就可以增长。从数学上讲，只要你的年收益大于你的贷款年化利率，投资永远是赢家。这也是为什么本站很多人不建议提前还清1.7%的车贷，而要把这些多余的资金投入到投资中去，因为在经济衰退/萧条之外，战胜1.7%的年利率是非常容易的。

编辑

如果你要考虑资本收益，情况就有点不同了。对于这组数字，我将使用更保守的5%作为年回报率，并假设最大资本收益为20%。

案例1：

–每年投资5400元@5%的回报率，可以得到11.7万元。资本收益：$94k。

案例2：

• 从8万开始，没有额外的投资，将得到15.8万。有资本收益：12.6万

通过 "猜测和检查"，我发现你的利率只有3.8%，仍然能够打出2.2万的利息。我试着用年化摊销表的数字，这种情况下利率可以低到3.4%。

而这一切的注意事项是。只有OP才知道真实的数字和利率。10年贷款的利率甚至低于15年贷款。可能OP看中的是一套60万的房子，在这种情况下，所有这些数字都会变大，但计算结果还是一样的。

这正好强调了我的观点：OP是愿意冒着风险去贷款投资，还是想直接买房，这取决于OP。不过，这两种情况在我的回答中只是看起来很接近，因为我为了公平起见，假设OP可以每月节省400多美元。按理说OP可以，因为他们不会有房贷，但如果再往下说，那都是猜测。OP可以自己决定哪些风险可以接受或不接受。

你可以先用现金买房，然后立即设立HELOC（"房屋净值信贷额度"，是银行和按揭公司提供的一种常见贷款，以房屋净值为抵押，在提取信用额度之前不需要承担债务，也不需要计息，一般是用发给你的支票簿或借记卡），以保持流动性，得到两条路的最佳选择。

这里的答案质量参差不齐，有些可能会重复一些。这里需要考虑的东西很多，我想整理一下关键因素会有帮助。

首先，你说一开始利息比较高的说法是完全不正确的，其他答案中也提到了。你的利率是你在贷款剩余部分所支付的利息。所以你的第一笔付款将支付整个贷款初始余额（或多或少）一个月的约3.5利息。下一次将支付稍小数额的利息，以此类推。在贷款的后期，每笔付款几乎全部用于本金。你把这个问题搞得太复杂了。还有其他的费用，你用房贷支付的费用是无法收回的。这就决定了你需要在投资上赚取多少钱才能达到收支平衡。

你需要考虑买房后你会剩下多少现金。当你拥有一套房子时，你需要能够维护它。你在某些时候会需要一个新的炉子。一个新的屋顶。一个新的热水器。电器。你需要配备家具。如果你买了一个固定的上层，并改善它，你可以节省很多钱。但为了固定它，你需要现金。

您投入房屋的钱不能动用，除非您卖掉（整个）房屋或贷款。你可以卖掉10%的股份。你不能卖掉10%的房子。

如果您直接购买房屋，您就承担了房屋价值下降的全部风险。如果你有抵押贷款，你可以选择离开。是的，这将彻底毁掉你7年的信用，但人们已经这样做了。在房地产泡沫期间，人们用他们的资产贷款买了一艘船。然后他们带着船离开了家。并不是说我会这样做，也不是说你应该这样做，但你可以把抵押贷款当作对冲尾部风险的工具，比如圣经中的洪水。

支付现金的一个好处是，你可能会得到更好的交易。我卖掉了一套房子，我处理我的买方的或有事项和买方的买方的或有事项给我带来了压力，因为我的新房购买是以他们的或有事项为条件的，这就清楚了以现金来报价是一个多么大的优势。你可能会以低价买房的方式逃过一劫。

如果买房基本上会让你没有雨天资金，你肯定不要买。考虑15年或10年的抵押贷款和/或更大的首付。你会得到一个更好的利率和保持更多的现金在手。

你需要考虑买房后还能剩下多少现金。当你拥有一套房子时，你需要有能力维护它

非常正确。你没有提供你的年龄或钱的来源。继承财富的一个很常见的问题是花钱太多，而没有为维护/意外问题做准备。有足够的现金直接购买房产是一个巨大的优势，如果条件允许，你总是可以在以后再抵押贷款。

这可能取决于你的位置。

在弗吉尼亚州，根据 § 58.1-803 :

信托契约或抵押的记录税在此征收，税率为每 100 美元 25 美分

换句话说，州政府对借款金额征收 0.25%的额外税款，如果你支付所有现金，你就不会欠下这笔钱。

此外，地方（县、市）还要征收额外的税，例如州税的1/3。所以你的税率高达0.33%。

其他支付现金的原因是为了避免过户费用，特别是评估费用。如果你付现金，产权保险和房屋保险就成了可选的。

另外，如果您能支付现金，您可以向卖方提出更有力的报价，减少意外情况。

有什么理由不使用贷款？我脑海中的一些想法（经过清理，以突出 “风险 "方面，并加以简化）。

-选择风险选项 -低/无保险要求 -免除检查 -成本 -结账 - "要求 "更高形式的保险 -利息 -检查要求 -杠杆/优势与其他 -无文书工作

风险 -你是否在寻找比银行 "支持 "更多的风险？想要在竞标战中获得优势？

成本–除了3.5%，还有大量的其他 "成本"，这意味着你需要赚取比8%更多的 "成本 "才能收支平衡。从过户费到你赚的那8%的税。从检查费到逾期费。所有的成本你都需要考虑到与 "投资 "的选择，你可能会得到也可能得不到。

其他类似的列表也存在，比如这个【一分钱囤积者文章】(https://www.thepennyhoarder.com/smart-money/buying-a-house-skip-mortgage-pay-cash/)

Reasons to use cash:
1. You Can Negotiate a Better Purchase Price
2. You Avoid the Hassle of a Mortgage
3. You Can Close Faster
4. Your Credit Report is Not an Issue
5. You Save Money on Interest
6. You Save Money on Closing Costs
7. You Save on Future Costs
8. You’ll Have Permanently Lower Housing Costs
9. Your Home May Be Easier to Sell
10. You’re Unlikely to Ever Lose Your House

Problems With Paying Cash
1. You tie up a lot of money in one asset class
2. You give up a degree of liquidity
3. You give up leverage

The Verdict
It all depends on your particular situation and goals
```。

我知道这是个不受欢迎的想法，所以我先声明，我不是专业人士，这只是我的意见。

我也考虑过几次这个方案。是完全还清贷款，还是继续还贷，然后把这些资金投资到其他地方，这才是合理的选择。我必须把这个答案分解开来，因为有几件事我一直在考虑。

1.我和这里的许多人一样有多种投资，我最喜欢的是降低风险。我总是希望在事情不顺时降低风险。

2.我的第二点是你的ACT是什么？我的第二点是你每个月实际节省了多少钱。比方说，我有一个每月1300的抵押贷款。很明显，抵押贷款不仅仅是本金和利息。它还包括了税金和保险的托管。

现在这里唯一的注意事项是，我建议每年至少多付1次房贷。每年多付一笔钱，就可以把30年的贷款减少到17年，大大减少你支付的利息。我看到人们犯的最大的谬误是他们买了10万的房子，付了30年的钱，最后付了2.5倍的钱，然后以20万的价格卖掉，以为赚了大钱。

只要保证你不把所有的现金都放在房子里就可以了。大额首付的抵押贷款通常非常便宜，比如说比一般的汽车贷款要便宜很多。所以，拿到抵押贷款，两年后就有钱买辆新车/船/什么的，而不是非要借钱或者等你攒够了钱再买，这也许是明智的选择。

当然，如果你有足够的现金来购买房子和可预见的未来购买，你就不需要抵押贷款。

知道了这些，我会睡得更香…..

我会从字面上理解。案子结束了。

大家可以提供各种数学，分析一段时间的市场等等。或者我自己的经历，【退休了，有房贷】(http://www.joetaxpayer.com/retired-with-mortgage/)，我在其中记录了我的决定，如何选择房贷，是适合我的。(注意，我的不完全是按揭/不按揭，而是看我的退休账户回报与按揭成本)。事实上，在我讨论的15年期间，市场回报率比按揭高不少，这很有意思，因为这个时间段包含了2次大的崩溃，包括网络泡沫和大衰退。

这是你的 “朋友 "很可能告诉你的。数学。

如果我引用的那句话是真的，潜在的额外资金并不值得。我用现金买房我唯一担心的是，你要建立一个适当的应急基金。没有房贷的预算是很好的，但正如你所说，你还是要交房产税和保险。

最后，房贷对于一些人来说就像强制储蓄一样。你可以这样看–你有XXX元，如果我在一个人的资产负债表上看到这笔钱，我会把它标为 "退休储蓄"。其中很大一部分被花掉了。我建议你把每月不到期的非按揭付款，把多出来的钱漏到退休账户上，不要让它就这样作为额外的支出溜进预算。

• 最后，现金买房对我来说似乎更聪明，这实际上等于获得了一个保证的回报，等于我本来要支付的房贷利息。

• 郑重声明，我用现金买房的主要原因是情感上的，而不是经济上的。我知道如果我失业了，我就不用太担心离开房子了，因为我每个月唯一的主要支出就是房产税

这是我直接买房的两个重要原因，如果可以的话。这两个都是为了降低风险。对冲基金为了增加收益而承担风险是有意义的。对于大多数不是暴发户的人来说，反其道而行之才有意义。风险有多重成本–压力和担忧的成本，你将不得不花费精力解决破产等问题的成本，被迫搬家或从事不理想工作的成本。这就是保险存在的原因。

正如你所指出的，将利息支出抵扣税款本来是一个很好的反驳理由，但现在已经不适用了。

实际上需要赚取的投资回报率要大于抵押贷款利率加上投资的税收。除非你有一项长期投资，否则你需要使用你的边际税阶百分比（但我用20%来轻松地进行投资选择）。

一个人还需要在（没有保证的）投资中赚取 “风险溢价"。没有任何一项投资是带着零风险的，有一些方法可以减轻或降低风险（然后AIG就发生了）。担保需要一个对手方，需要付款来接受风险。假设风险的有效成本是10%(你真的能用低风险获得高回报率吗?请阅读关于'beta'和'alpha'的文章)_，但它可能接近25%(长期)。

那么你需要赚取超过_净收益率，

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

或者

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

根据你的投资风险，你可能需要赚取5.5-6.5%的收益才能收支平衡。而为了收支平衡不值得，所以你想赚点钱（所以有’>‘的标志），假设你想赚10%-20%，RoR必须高多少？读者练习：在20%的税收、25%的风险和20%的收益下，需要的RoR是多少？

–无论哪种方式，你都会购买房屋保险。 -你节省了许多抵押贷款费用（评估、托管等） -你在购买时有谈判杠杆（可能价值5%-10%）

既然你买了房子，付了现金，假设你想买一个出租物业？现在你可以用杠杆资金购买该租赁物（它是一种投资），而且更容易借到钱，因为你的债务收入比更低。

你可能购买的最安全的投资是货币市场，联邦存款保险公司投保到25万美元，它的利率是多少？目前A*级债券的利率是多少？

你知道在过去100年里，股市的平均水平（胜过80%的专业共同基金经理）比前一天收盘上涨了多少天（收盘下跌了多少天）？

这里已经有很多好的答案了，但有一点可能应该注意：你的房子的增值比你的投资价值的增值**不确定。

虽然通过抵押贷款买房与现金买房的大部分论点都归结为整体投资回报率高于抵押贷款利率，但还有一个额外的好处就是可以分散你的资产。

让我们看看你的一个观点。

在一天结束的时候，用现金买房对我来说似乎更明智，这实际上等于获得了一个保证的回报，相当于我为抵押贷款所支付的利息–同样，在我拥有房子的第一年，这将是数千美元。

虽然你确实会节省利息支出，但你的房子的价值也可能降低。虽然整个市场的价值也完全有可能（如果不是很有可能的话）降低，但你把所有的钱都放在单一资产上与分散投资相比，你所面临的风险要大得多。

还有一些非市场风险会导致房子贬值，其中很多风险通常不在房主保险范围内。例子包括

• 主要结构缺陷
• 霉菌
• 法律问题
• 白蚁
• 洪水

虽然这些可能不是您房屋价值的终结者，但它们可能会显著降低房产的价值，和/或使以后出售房屋变得非常困难。虽然像白蚁损害，洪水或霉菌仍然可能会花费你的钱在维修与抵押贷款，如果你花你的大部分现金在房子上，你可能最终会少很多现金支付维修后。

虽然如果您的房子在抵押贷款下贬值，您可能仍然会损失更多的净值（因为您仍然需要支付相同的利息），但您的现金价值仍然会比您把所有的现金都花在房子上要大。

此外，相对于现金或其他资产，你的大部分价值都在房子里，这使得你连实现损失都变得**难：如果你的房子损失了一大块价值，你还是需要卖掉它才能拿到手的现金。而卖房子比卖股票、债券或基金等其他形式的证券要难得多。

心得：当你用现金买房时，你实际上是把所有的钱都投入到单一资产中。一个聪明的投资者不会建议把所有的钱都放在单一的股票甚至单一的市场上。把你的大部分价值投入到单一资产中并不是一个很好的主意，即使它有居住的作用。

还有一种可能。把你想住的房子抵押出去，然后用你的现金买下另一处房产，然后把它租出去。您应该能够得到足够的租金（扣除成本）来支付抵押贷款的费用。一旦抵押贷款还清，你就会有两处房产。

当然，你确实需要购买一套可出租的房产，并保持它的居住和维护，但所有好的投资都需要工作。

我要买一套房子（自己住），有能力用现金购买。我的大多数投资者朋友都告诉我这是一个愚蠢的想法，因为我可以通过按揭买房赚取更多的利息，并将剩下的钱进行投资。

我这里的问题是，你是想把房子买来作为投资还是作为居住的地方？

我在英国伦敦，拥有一套房子。我希望搬家。我在四年内大概找到了三个我想搬家的地方，每一次都是在我还没来得及完成销售程序的时候，一个现金买家在一周内出现并完成了销售。买卖链可能需要几个月的时间。我建议，如果你能做到直接购买，无论出于什么原因，你都要找到一个你想住的地方。出于经济原因，我考虑过让买和买让，但我自己的房子才是我希望居住的地方。

支付现金是更好的，因为通常是一个固定的上部，你可以得到一个好的价格或通过Sheriff出售或通过当地的社区公共住房销售，我们基本上是现金为王… …通过我自己的经验，你用现金购买，得到一个好的价格，然后你住在家里，你刚刚买了，你修复它，而生活在它，要么有一个小的贷款，你支付关闭，但你住在家里，你修复的利润，所以它是一个双赢，这是我的意见。

一个可能的eason是洪水保险。假设你买了一处土地价值高于房屋价值的房产，抵押贷款机构至少根据我的经验，会要求你为未付的抵押贷款余额购买洪水保险，而不是重置价值。至少根据我的经验，按揭贷款机构会要求你为按揭的未付余额购买防洪保险，而不是房子的重置价值。

PS：详细说一下，你需要看抵押贷款的总成本，而不是只看规定的利率。通常会有各种费用附加在上面，比如说如果你买房时首付不到20%，就会有PMI，或者在我的案例中，要求的防洪保险，远远高于房子的重置成本。(当然还有一些可能的好处，比如可抵扣的利息。)在我的例子中，原来4.5%的抵押贷款实际上是接近6%的，这意味着（有时）支付抵押贷款比投资于我认为*过热的市场更合理。

/*正确，事实证明，因为当时是2005-07年左右。